換価分割の方法により遺産分割を行った場合には、必ず被相続人名義から相続人名義に相続登記する必要があります。
そうしておかないと、買主名義にすることができないからです。買主名義にできないということは、事実上、売却自体できません。
したがって、基本的に売却前には相続人名義に相続登記を済ませておきます。
１．相続登記の名義はだれにするか？
前述のとおり、換価分割の場合、前提としてまずは相続登記が必要になりますが、その際の名義人をどうするかといった問題があります。
通常は以下の２パターンが考えられます。
①相続人全員名義
②ある特定の相続人単独名義
２．相続人全員名義とする方法
相続人全員の共有名義とする方法です。
その持分割合は、遺産分割協議で決まった分配割合にしたがった持分となるでしょう。分配割合が法定相続分どおりなら、そのとおりの持分での共有名義にします。
なお、贈与税が課税される可能性があるため、分配割合とは異なる割合の持分で登記しないことです。
この方法を取る理由としては以下のことが考えられます。
◆売却がすぐにできそうな場合
◆自分も名義に入っておきたいといった、安心感などを求める相続人がいる
◆共有で登記するため相続人の心理的な抵抗が薄く、その割合も登記簿で確認できるため分かりやすい
３．共有はオススメしない理由
もっとも、この方法により相続登記した結果、いくつかの不都合が生じる可能性があります。特別な事情がない限り、相続人全員名義とすることはオススメしません。
共有者が認知症になった
売買などの処分行為は、共有者全員の意思の合致が必要になります。しかし、買主がすぐに見つからない場合や、希望した条件で売却できない場合など、実際に売却するまでに時間がかかることもあるでしょう。
その間に共有者が認知症になってしまうと、売買契約をはじめとした重要な法律行為、つまり有効にハンコを押すことができなくなります。
そのため、代わりにハンコを押す者として、成年後見人の選任が必要になってきます。
そうなってしまうと、時間も費用もかかり、予定していた日程どおりにいかなくなる可能性が高くなります。
共有者の死亡
売却までの間にその内のだれかが死亡し相続が発生してしまうと、さらにその者の相続人全員で遺産分割協議を行い、相続登記する必要が出てきます。
まったく別の、新たな相続となり、同じようにイチから戸籍謄本などの書類収集から始めなければなりません。
その共有者の相続人を確定し、遺産分割協議、相続登記といった流れになります。
子の人数が多かったり、代襲相続が発生していたりすると、遺産分割協議で速やかに合意形成をすることが難しくなってきます。
また、その相続人の中に認知症の者がいた場合や、行方不明の不在者がいた場合は、そのままでは当然、遺産分割協議ができません。
別途、家庭裁判所の手続きが必要になってきます。
そうなると、最低でも数か月は売買が延びてしまいます。場合によっては、売買契約や決済を中止せざるを得なくなるでしょう。
最悪のケースとしては、その内の１人でも売却に反対している者がおり、相続登記できないとなると、売却自体が難しくなります。
売買契約などは全員で
売買契約にかかる手続きについても、登記名義人全員が売主となるため、全員で行う必要があります。売買契約書に署名押印する際にも当然全員のものが必要になります。
書類が揃わないリスクも出てきます。揃える書類も各人必要になりますので、１人でも揃わなければ手続きができなくなります。
遠隔地に住んでいる相続人であれば、日程の調整の問題がありますし、平日の日中に決済現場（銀行など）まで出向いてもらうことも難しくなります。
売却代金も各人にそれぞれ振込むことが原則となりますので、人数分の伝票を書く必要があります。
５人、１０人となると、それだけで買主は相当な負担となります。
４．特定の相続人単独名義とする方法
相続人の内、特定の者、たとえば長男が中心的な役割を担っているのであれば、その長男の単独名義とする方法です。
この方法は相続人が多人数に及ぶ場合に効果を発揮します。
どうせいずれは売却するなら、便宜上、だれか代表相続人の単独名義にした方が楽であると考えるのが通常でしょう。実際に共有名義とするよりは、登記手続き的にも、売買上の手続き的にも断然楽です。
この代表相続人の方法による場合、他の相続人は、代表相続人に対し売買契約の締結や手付金、残代金の受領など売買契約に関する一切の権限を委任することになります。
５．単独にした場合の注意点は？
ただ、売却までに時間がかかる場合は、以下のような注意点もでてますので、留意する必要があります。
固定費がかかる
仮に売却までが長期間かかるとなると、代表相続人には毎年、固定資産税がかかりますし、その間の維持費もかかります。マンションであれば管理費、修繕積立金の負担も出ます。
適切な管理義務も負うため、何らかの責任を負う場合も出てくるかもしれません。
それらかかってくる固定費分を見越して、代表相続人の分配金の割合を多くするなど遺産分割協議の時点で、そのあたりを調整していればよいですが、調整されていない場合は、固定費を払う代表相続人は不満を感じるでしょう。将来的なトラブルの元にもなります。
したがって、単独名義の方法を取る際には、あわせて売却の見込みや、売却時期の兼ね合い、遺産分割協議書の書き方の工夫などを考慮する必要があります。
この単独名義の方法はあくまで便宜的に取られる方法なので、売却までに時間がかかることがはじめから想定されるのであれば、場合によっては前述の分配割合にしたがった共有登記も検討すべきです。
贈与と認定されるおそれがある
単独名義は手続き上、有用ですが、税務上においては注意する必要があります。
それは、代表相続人から他の相続人への売却金の分配行為が贈与と認定されるおそれがあるからです。
せっかく売却して、分配金を取得できたと思ったのに、それに対して贈与税がかかってしまうのは避けたいところです。
そのようなことにならないよう、遺産分割協議書には必ず換価分割である旨を記載しておかなければなりません。
換価分割であることが対外的に、客観的に分からなければ税務署はその分配行為は単なる贈与と認定します。むしろ、遺産分割協議書を見ても換価分割のことが書かれていなければ、それは換価分割であると判断するのは困難です。
したがって、税務署は贈与を疑います。
そのためには、前述のとおり、遺産分割協議書の書き方には気を付けることですが、換価分割であることをうたっていれば問題はありません。
何も考えずに、楽な方法だからといって、代表相続人単独名義にした結果、贈与税を課税されないよう注意しましょう。
＜換価分割による遺産分割協議書の記載例＞
代表相続人の単独名義とする遺産分割協議書記載例です。実際に窓口になり、契約などの手続きを行う代表相続人Bが分配金を多く取得する内容です。
以上のように記載しておけば、登記上、税務上問題ないでしょう。
６．まとめ
換価分割の際の相続登記の名義はだれにした方がよいのかを見てきました。
実務においては、代表相続人の単独名義とすることが多いですが、相続人数、売却先や売却時期などは当然、事案ごとに異なります。
したがって、選択すべき方法としては、やはりケースバイケースとなりますが、様々な事情を慎重に検討し、最善の選択をする必要があります。
どうすればよいか迷った際にはまずは専門家に相談することをオススメします。
これまで1500件以上の相続問題を扱ってきました、全国の相続問題の解決を自らの使命と考えています。皆さまにわかりやすく相続問題についてご説明しております。