１．遺贈とは？
遺言で、不動産などの財産を遺贈することができます。
遺贈とは平たく言えば「遺言で贈与する」ことです。
相続人に遺贈することもできますし、相続人以外の第三者に遺贈することもできます。
遺贈後、遺言者が死亡すれば名義変更登記手続きを行うことになりますが、受遺者が相続人の場合と、第三者の場合で手続きが異なってきます。
なお、相続法改正により、以前に比べて遺言書の優位性が薄れたため、なるべく速やかに名義変更登記をすることをオススメします。
詳しくは＜早い者勝ち？遺言で不動産を相続したのに相続登記をしていないと・・・＞
２．相続人に対して遺贈した場合
相続人に対して遺贈したのであれば、相続人は「相続」登記を申請します。
詳しくは＜自分でできる！相続登記の申請方法や申請書の書き方＞
なお、相続人に対する遺贈について、遺言書を書く際には注意すべき点があります。
それは、遺言書には必ず「相続させる」と書くことです。
ここを「遺贈する」と書いてしまうと後述のとおり、登記手続き上、手間が増えて面倒なことになってしまいます。
３．相続人以外の第三者に対して遺贈した場合
遺言者に子がいる場合、遺言者の親や兄弟姉妹は相続人にはなりませんが、それらの者に対する遺贈や、お世話になった人などまったくの第三者への遺贈、もしくは公益活動を行っている団体（日本赤十字社など）への遺贈です。
実務上、相続人以外の第三者に遺贈がされることも少なくありません。
この場合、不動産であれば名義変更登記を行います。
ただ、第三者は相続人ではないため「相続」登記をすることはできません。
相続登記とは、文字どおり相続人に対して名義変更がされる場合に限定されるからです。
４．遺贈による登記
相続人以外の第三者に遺贈した場合、相続登記はできません。
では、どのように名義変更をするのか、ですが、その登記方法は遺贈登記によります。
また、受遺者が相続人であっても、遺言書に「遺贈する」と書かれていれば、原則、相続登記ではなく遺贈登記になります（遺言書の文言そのものを重視します）。
逆に、相続人以外の第三者に「相続させる」と書いてある遺言では、相続登記はできません。
遺贈登記は遺贈を受ける者と遺言執行者（もしくは相続人全員）が共同で申請する必要がありましたが、令和３年４月の法改正により、相続人に対する遺贈に限って遺贈登記が単独申請でできるようになりました。
令和５年４月からの施行なので、今後は相続人への遺贈登記は単独申請が可能となります（遺言者の死亡日が法施行前であっても令和５年４月１日以降の登記申請に適用あり）。
５．遺言執行者が選任されていないと
相続人に対する遺贈の場合は単独で登記申請が可能となりました。以下では、第三者に対する遺贈の場合を解説します。
遺言執行者が選任されていないと、遺言者の相続人全員が登記義務者として、受遺者と共同で申請することになります。
つまり、遺言者の相続人全員の協力が不可欠ということです。
１人でも欠けてしまうと手続きはできません。
具体的には、相続人全員に登記書面に実印を押してもらい、印鑑証明書を提出してもらうのです。
ここで、相続人が協力的であれば問題はありません。
しかし、受遺者に不動産が遺贈されるということは、相続人はその不動産を相続できないということです（遺留分の問題はありますが）。
そのような遺言に不満を持つ相続人もいることでしょう。
登記手続きや書類の提出に素直に協力してくれればよいのですが、そうとは限らない場合も大いにあるのではないでしょうか。
実印・印鑑証明書をくれないといつまで経っても名義変更ができない事態になってしまいます。
６．遺言執行者を選任する（もしくは遺言書で指定しておく）
相続人が手続きに非協力的な場合や、遠方に住んでいる、高齢である、相続人の数が多いなど、登記義務者が相続人となると様々な不都合が生じます。
最悪の場合、自己に名義変更ができない事態も起こりえます。
それを回避するための方法として、遺言書で遺言執行者を決めておくことです。
決めておけば、遺言の執行手続きはその遺言執行者が行うことになるため、相続人の関与が不要になります。
ただ、特に自筆証書遺言の場合に多いのですが、遺言執行者が指定されていないことがよくあります。
では、指定されていないと、
「必ず遺言者の相続人全員が関与しなければならないのか」
「協力を得ることができなければ永遠に名義変更できないのか」
と思うかもしれませんが、その場合でも問題はありません。
事後的に遺言執行者を決めることができるからです。
遺言書で決まっていなければ家庭裁判所に遺言執行者選任申立てを行い、選任された遺言執行者と共同して行えばよいのです（そうすれば、相続人全員の関与が不要になります）。
詳しくは＜遺言を実現させる遺言執行者とは？そのメリットや権限＞
７．遺贈登記に必要な書類は？
遺贈登記に必要な書類は、遺言執行者の選任の有無によって異なってきます。
遺言執行者が選任されていない場合
①遺言書
自筆証書遺言であれば、検認済みであることです。
②遺言者の出生から死亡までの戸（除）籍謄本
③相続人全員の戸籍謄本
④遺言者の住民票の除票
遺言者の死亡時の住所を証明します。
登記上の住所と死亡時の住所が異なる場合は、後述の住所変更登記が必要になります。
⑤登記識別情報（権利書）
遺言者が所有権を取得した際に発行されたものです。
相続登記とは違い、共同申請なので、必要になってしまいます。
どこに保管されているか分からないため、提出できない場合であっても、それに代わる手続きが別途ありますのでご安心ください。
⑥相続人全員の印鑑証明書（発行３か月内のもの）
この相続人全員の印鑑証明書を揃えることが最大の難関といえます。
⑦受遺者の住民票
⑧固定資産税評価証明書
遺言執行者が選任されている場合
①遺言書
自筆証書遺言であれば、検認済みであることは上記と同じです。
②遺言者の死亡の記載ある戸（除）籍謄本
遺言執行者が登記義務者として手続きを行うため、相続人がだれであるかを証明する必要がありません。
したがって死亡の記載のあるものだけでよいのです。
③遺言者の住民票の除票
上記と同じく遺言者の登記上の住所と違う場合は、前提として住所変更登記が必要です。
④登記識別情報（権利書）
⑤遺言執行者の印鑑証明書（発行３か月内のもの）
登記義務者が遺言執行者だけなので、印鑑証明書も遺言執行者のものだけでよいです。
⑥受遺者の住民票
⑦遺言執行者の選任審判書
家庭裁判所で選任した場合です。
遺言書に遺言執行者が指定されている場合は遺言書を見れば分かるため特に選任を証する書面はいりません。
⑧固定資産税評価証明書
８．遺言執行者が選任されていれば書類は少なく済む
遺言執行者が選任されている場合の方が、必要な書類は少なく済みます。
相続人が関与しないため、相続人全員を証明する必要がありません。つまり、遺言者（被相続人）の出生から死亡までの戸籍が要らないですし、相続人全員の戸籍も要らないのです。
なお、受遺者が遺言執行者を兼ねている場合であっても（実質単独申請であっても）、登記識別情報（権利書）や印鑑証明書は必要になりますので、注意しましょう。
９．登録免許税は？
遺贈登記にも登録免許税がかかりますが、その税率は２％です。
対象不動産の評価額が１０００万円であれば、登録免許税は２０万円です。
なお、相続人が受遺者となっている遺贈登記については、相続人であることを証明する戸籍謄本を提出すれば、０．４％になります。
１０．遺言者の住所が変わっている場合は
登記上の遺言者の住所と、死亡時の最後の住所が違う場合がままあります。
この場合、遺贈登記の前提として、遺言者の住所変更登記が必要になります。
死亡している者の住所変更登記なので、イメージしにくいでしょうが、まずは登記上と書類上の記載を一致させる必要があるということです。
住所変更登記を飛ばして遺贈登記だけ申請すると、遺贈登記の申請は却下されます。
そうなってしまうと、納めた登録免許税の還付手続きや、書類をイチから作成し直すなど、非常に面倒なことになりますので、要注意です。
なお、相続登記では、登記上の住所と死亡時の最後の住所が違っていても住民票で住所の変遷を証明できれば住所変更登記までは不要です。
１１．まとめ
第三者に対する遺贈登記は、登記権利者・登記義務者の共同申請になってしまいます。
相続登記に比べ必要書類が変わってきますし（通常は増えます）、当事者も増えてしまい、その分手続きが面倒になるので注意しましょう。
一方、相続人に対する遺贈登記は法改正により単独申請が可能となりました。
遺贈登記は複雑な場合もあるため、やってみて「面倒だ」「分からない」と感じたのであれば、専門家に相談することをオススメします。
これまで1500件以上の相続問題を扱ってきました、全国の相続問題の解決を自らの使命と考えています。皆さまにわかりやすく相続問題についてご説明しております。