債務を残したまま亡くなったら?抵当権の債務者変更登記

1.抵当権の債務者の相続

被相続人が借り入れなどで債務を負った場合、不動産を担保に抵当権が設定されていることがあります。

不動産が最も確実な担保として機能するためです。

そのようななかで、相続発生。

被相続人が団体信用生命保険(団信)に入っていれば、ローンは保険金ですべて返済されます。

 

団信について、詳しくは<自宅を相続したら残った住宅ローンはどうなる?団体信用生命保険とは?>をご覧ください。

 

そして、団信により完済されたのであれば、抵当権の抹消登記を行います。

 

抵当権の抹消登記について、詳しくは<相続した不動産に抵当権の登記が設定されているときは>をご覧ください。

 

しかし、団信に加入していなかったりで、被相続人の債務が残ったままであれば、その残債務は相続の対象となります。

相続人が返済していくことになり、完済するまで抵当権抹消登記もできません。

登記簿をみていただくと分かりますが、抵当権の項目に、「債務者 〇〇〇〇」と、被相続人の氏名が登記されています。

被相続人が債務者となり、お金を借りて、抵当権を設定した、ということが公示されています。

ただ、相続人が返済しているのに登記上は債務者が亡くなった人のままであれば、やはり不都合があります。

実態にもあっていません。

そこで、お金を貸した債権者(銀行など)としても、「抵当権の債務者変更登記」を求めることが通常です。

債務者の表示を、現在の債務者(相続人)に変更するための登記です。

2.抵当権の債務者変更登記

その債務者変更登記の方法ですが、基本的に以下の2つのパターンがあります。

債務者Aが亡くなり(依然債務は残ったまま)、B、Cが相続人の場合。

①遺産分割協議の結果をそのまま反映する場合

B、Cの遺産分割協議でBが債務も含めてすべてを相続することが決定し、銀行の承諾も事前に得ているとします。

遺産分割協議で決まった債務者をそのまま登記上に反映させるパターンで、抵当権登記の債務者をAから直ちにBにすることができます。

理由は、遺産分割には遡及効があるから、といわれています。

遡及効とは何か、ですが、要するに遺産分割の効力が相続発生時までさかのぼって生じる。

つまりは遺産分割によって、債務者ははじめからBであった、ということになるので、直ちにBに変更登記をすることができます。

②法定相続人全員をいったん債務者とした後に、債務引受による場合

遺産分割協議によらずに、債務引受契約によって、特定の相続人が債務を相続する方法です。

今後の債務者を契約で決めるパターンです。

この場合、前述の①とは異なり、2段階の登記を踏む必要があります。

まず、被相続人から法定相続人全員へ相続による債務者変更登記を行います。

これが第1の登記になります。

ここで抵当権登記の欄の債務者には法定相続人であるB、Cが公示されます。

そして、債務引受契約によりBがすべての債務を承継した場合は、Cの債務を引受たとして、債務者をBのみとする債務者変更登記を行います。

これが第2の登記です。

この第2の登記で、Bだけが債務者であることが登記上、公示されます。

①と異なり、なぜ2段階になってしまうか。

債務引受契約には遺産分割のような遡及効がない、つまりは、債務はいったん法定相続人全員に相続され、その後の引受契約で特定の相続人が債務者に確定する、といった流れができあがり、そのとおりの登記をする必要があるためです。

 

①、②どちらかのパターンとなりますが、どちらを選択するかは、個別の事案や銀行の方針によって異なります(実務上は②が取られる場合が多いです)。

3.債務者変更登記の前提として、所有権の相続登記は必要

抵当権の債務者変更登記は、所有権の名義人と、抵当権者(銀行など)との共同申請で行う必要があります。

しかし、所有権の名義人が被相続人のままでは当然、抵当権の債務者変更登記は申請はできませんので、事前(または同時)に所有権の名義人を変更しておかなければなりません。

時系列的には、最初に相続が発生し、その相続に伴って債務者が変更、となっているため、登記上、その過程・流れを忠実に反映する必要があるからです。

4.まとめ

被相続人が債務を負ったまま亡くなり、団信にも加入していないようなケース(たとえば、事業用の借り入れ)では、抵当権の債務者変更登記の問題が出てきます。

変更登記には2つのパターンがありますが、いずれも債権者(銀行など)の関与が必要になってきます。

また、前提として所有権の名義も変更しておかなければならないので、手間はかかります。

銀行などが関与するため、ある程度のスピードが求められますし、専門的な分野でもあるので、専門家に相談することをオススメします。

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