早い者勝ち?遺言で不動産を相続したのに相続登記をしていないと・・・

近年、相続法が改正され、様々なルール、制度がスタートしました。詳しくは<相続法、結局どのように改正された?自分への影響は?>

そして、法改正されたなかの1つで、法定相続分を超える権利を相続した者は、その旨の登記がなければ第三者に対抗できないといった規定があらたに設けられました。

この改正は実務上、とても重要であるため、これはどういうことかを以下で解説いたします。

1.遺言があってもその旨の登記をしていないと・・・

たとえば、遺言で、A不動産を長男が相続した場合(法定相続人は長男・次男の2人)。

この遺言に基づいて、長男単独の相続登記をする前に、次男が法定相続分で相続人全員名義の共有登記をしてしまい(法定相続分での相続人全員名義あれば、保存行為として、他の相続人の協力なく相続人の1人からの申請で相続登記が可能です)、自己の持分2分の1を第三者に売却し、その登記も経たとします。

こうなってしまうと、長男はその第三者に対して「自分が遺言でA不動産の所有権をすべて相続したのだから、次男から買い受けた持分2分の1を返せ」といって主張し、対抗することができません。

これが、この度改正された、「法定相続分(2分の1)を超える権利を相続した者(長男)は、その旨の登記(遺言に基づいた相続登記)がなければ第三者(買主)に対抗できない」といったものになります。

長男は、法定相続分2分の1については登記をしていなくてもその権利を第三者に対抗できますが、くわえて、遺言によって多く取得した持分2分の1を第三者に対抗するためにはその旨の登記が必要になるということです。

第三者が任意に持分の返還に応じてくれないのであれば、裁判で争う必要があり、時間やお金を使うことになってしまいます。

早めに遺言内容を反映した相続登記をしておけば防げた事態です。

2.第三者とは?

では、対抗できない第三者。

この第三者とは、相続人以外の者をいいます。

上の例のように他の相続人から持分を買い受けた買主や、相続債権者などが典型例です。

一方で、共同相続人は第三者にはあたらないため、遺言による相続登記をしていなくても、他の相続人に対しては法定相続分を超える部分について主張、対抗できます。

共同相続人は「当事者」なのです。

3.改正前は?

改正前においては、上の例でいうと、長男は相続登記をしなくても、自己の法定相続分を超える部分についても第三者に所有権を主張できることが判例上認められていました。

しかし、相続登記をしなくても所有権のすべてを対抗できるのであれば、登記をする動機が働かず、実態に合った内容で登記がされていないといった弊害がありました。

相続登記が放置されていたのです。

結果、相続登記の未登記状態(登記簿上は被相続人名義のまま)となり、社会問題化している所有者不明土地問題、空き家問題にもつながっていました。

それは登記制度の信頼を害することにもなるため、この度の改正に至りました。

「権利を否定されないために登記は早めにしておきなさい」ということです。

4.いつからの相続について適用?

この規定は2019年7月1日から施行されています。

それ以前に開始した相続については、従前どおり、遺言内容に基づいた相続登記をしていなくても(法定相続分を超える部分についても)第三者に対抗可能です。

なお、遺言書の作成が2019年7月1日以前であっても、相続開始が施行日以降であれば、改正法が適用され、相続登記をしていなければ遺言内容を第三者に主張、対抗できません。

5.まとめ

相続法改正前は、相続登記をしていなくても遺言によって不動産の所有権すべてを相続したことを第三者に主張、対抗できましたが、改正後はその旨の相続登記を経ていなければ、対抗できなくなりました。

遺言の優位性が薄れ、「早い者勝ち」ということです。

「いつかやればいい」

「手続きが面倒だ」

といったことでは、前述のような想定外の事態によって不利益をこうむるおそれもあるため、できる手続きは後回しにはせず、早め早めの対応をオススメします。

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