事例
父Aは数年前から認知症を患って施設に入所しており、近場に住んでいる長男Bが何かと面倒をみている。
ただ、Aの収入が年金のみなので毎月の家計の収支が赤字になっている。
このままでは、いずれは貯金が尽き施設料が支払えなくなる可能性がある。
父Aは自宅を所有しているが今後も自宅に戻る可能性はないため、自宅を売却してその売却代金から施設料を支払っていきたい。
しかし父Aは判断能力を欠いている状況である。
１．売却の前提として
以上のようなケースはよくみられますが、この場合、大前提として自宅の所有者であるAには、売却することによってどのような法律効果、結果が生じるかの判断ができる能力が必要になります。
つまり、売却行為自体を行うことや、その意思、売却する不動産の認識、売却によってどうなるか、など売買契約という一連の法律行為、その効果の全てを把握し、判断ができなければなりません。
しかし、認知症を患っているAはそのような重大な判断をすることは通常できないので、Aの代わりに有効に売買契約などを行ってくれる者が必要になってきます。
この場合、判断能力を欠いている者に代わり、不動産の売買契約をする者として、成年後見人を選任する必要があります。
事例で言うと、不動産の売却を目的、動機として家庭裁判所に成年後見人選任を申立て、選任された後見人がAを代理して不動産を売却することになります。
そして税金や仲介手数料などの諸費用控除後の売却代金から施設料その他生活費を支払っていくことになります。
２．成年後見人を選任しないで本人が契約すると？
成年後見人を選任せずに判断能力のないAが当事者として契約した場合、その契約は全部が無効となります。
すべてなかったもの、となります。
契約が無効になれば、場合によっては買主などから損害賠償を請求されるおそれもあります。
３．居住用不動産の処分許可
成年後見人は広範な財産管理権を有しているといっても「居住用」であった自宅（自宅には当然その敷地も含まれます）は本人にとっては最も重要な財産です。
いずれ判断能力が回復して施設から自宅に戻る可能性もありますので、成年後見人の自由な判断で処分することはできません。
そこで、有効に売却、処分するには監督機関である家庭裁判所の許可が別途、必要になってきます。
本当に処分してもよいのかどうか、家庭裁判所の審理にかけるのです。
なお、後見監督人が選任されている場合は、処分することについて、その者の同意も必要になります。
４．処分の必要性、金額の妥当性が必須条件
申立てには処分する必要性と、その売買価格で、その相手に売却することの妥当性を示す必要があります。
必要性がないのに処分することは当然ながら好ましくないですし、金額についても、本人が不利益を受けるようなことはあってはなりませんので、これらを条件として、入念に審理されます。
なお、居住用の不動産でなければ許可は不要です（ただし、家庭裁判所には事前に居住用不動産ではないが、処分する事実を報告しておくことは必要です）。
５．居住用か非居住用かの判断は？
自宅が居住用か非居住用かの判断ですが、以下にあたるのであれば、居住用と判断され、処分許可を必要とします。
①現在住んでいる
住民票をみれば自宅かどうかは簡単に判別できます。
②過去に住んでいた
過去に住んでいたかどうかは住民票から、住所の履歴、変遷をみれば分かります。
③将来住む可能性がある
施設や病院にいても、将来、能力を回復した場合に、戻る場所がないとすると、本人に与える影響が大きいため、将来住む可能性があるのであれば許可を要します。
６．申立てに必要な書類は
申立てに必要な書類は主に次のものです。
①申立書（８００円の印紙を貼ったもの）
②処分する不動産の登記簿謄本
③固定資産税評価証明書
④不動産業者作成の査定書
売却予定価格の判断基準として必要になります。業者２社分を準備するとよいでしょう。
⑤連絡用の切手
以上の他に、成年後見監督人がいればその者の「売却についての意見書」が必要になりますし、「売買契約書の案」があればそれも添付します。また、買主が法人であれば法人登記事項証明書も必要です。
審理の結果、処分の必要性や価格の妥当性などに問題が無ければ、申立てから早ければ２週間ほど、遅くとも１か月で許可がされ、許可の審判書が発行されます。
成年後見人はその許可審判書の内容にしたがって本人を代理して不動産を処分することができます。
その許可審判書は売買契約時や、不動産登記の際に提示、提出しますので、失くさないことです。
７．処分許可を得ずにした行為は無効
成年後見人を選任せずに、判断能力を欠いている本人が契約行為をした場合、その行為は無効となることは上述のとおりです。
同様に、成年後見人を選任したうえで、家庭裁判所の処分許可の審判を得ずにした居住用不動産の処分についても無効となります。
つまり、成年後見人が行った行為なのに、その行為全体が無かったことになるのです。
相手方から損害賠償を請求されたり、資格不適格として成年後見人を解任される可能性もあります。
処分によって本人に損害が生じていれば、当然、本人に対しても賠償責任を負います。
８．まとめ
認知症を患い、意思能力、判断能力を欠いている者がした重要な法律行為は無効です。
そのため、まずは成年後見人の選任が必須になります。
そして、本人の不動産の処分は、本人に与える影響が非常に大きいため、家庭裁判所の許可が必要になります。
その場合に、居住用か非居住用かの判断に迷うこともあります。
間違った判断によりあとで契約が覆ったり、無効になったりしないよう、慎重に検討し行う必要がありますので、まずは専門家に相談することをオススメします。
これまで1500件以上の相続問題を扱ってきました、全国の相続問題の解決を自らの使命と考えています。皆さまにわかりやすく相続問題についてご説明しております。