将来が心配なら夫の生前に!配偶者居住権の仮登記

配偶者居住権の制度が令和2年4月1日よりスタートしました。

この配偶者居住権は、遺言、遺産分割、死因贈与によって取得できます。詳しくは<配偶者はそのまま住み続けられる?配偶者居住権とは>

1.配偶者居住権の設定登記に協力してくれない場合

この登記は、建物の所有権を取得した相続人(子が一般的でしょう)との共同申請によります。

そして、この配偶者居住権は、登記をしなければ建物を取得した「第三者」に対抗することができません。詳しくは<配偶者居住権の登記はどうやる?配偶者居住権の登記のポイント>

ただ、「遺言」や「死因贈与」で配偶者居住権を取得した場合、他の相続人との合意によって配偶者居住権を取得したわけではないため、その相続人が登記に協力してくれない可能性が起こりえます。

また、遺言を残していない中で夫が死亡した場合、妻が配偶者居住権を設定するには、相続人全員での遺産分割による合意が必要になります。

しかし、他の共同相続人が相続した自宅を売却したい意向なので、配偶者居住権を設定することに反対している場合、妻は住み慣れた家に住み続けられない可能性が出てきます。

そこで、配偶者としては夫の生前に、配偶者居住権という権利を登記上、保全しておくができれば「夫の死後、自宅にそのまま住むことができないのではないか」「子が登記に協力してくれないかも」といった不安を解消することができます。

2.死因贈与契約による配偶者居住権の仮登記

そこで、そのような不測の事態に陥らないため、生前の対策が重要になってきます。

有効な策として、夫の生前に、夫と妻で、配偶者居住権を与える贈与契約をしておき、また、あわせて「始期付配偶者居住権設定の仮登記」をしておけば、将来の心配、不安をある程度取り除くことができます。

夫が死亡したら、配偶者居住権の効力が発生するが、それまでは配偶者居住権の権利を保全しておくために、夫の生前にあらかじめ自宅に配偶者居住権の仮登記をしておくのです。

仮登記とは、登記の予約のようなものです。

この仮登記をしておけば、将来、夫が死亡した後、配偶者居住権の本登記をすることにより、配偶者居住権を第三者に対抗することができます。

また、仮登記があることにより、たとえば自宅の所有権を取得した相続人(子供など)が第三者に相続した自宅を売却することが事実上困難になります。

相続人が相続した自宅を売却しようとしても登記簿に配偶者居住権の仮登記が設定されていることにより、通常、買主はそのような物件を購入しません。

仮登記で配偶者居住権の登記が予約されているため、買主は負担のない、まっさらな所有権を取得できないからです(配偶者居住権の本登記がされると、第三者は完全な所有権を主張できないのです)。

そのような不動産の購入希望者が現れることは、基本的にはありません。

したがって、念のため仮登記をしておけば、いつのまにか所有者が入れ替わって、その者に立ち退きを要求されるといったことを回避できます。

3.遺言書で配偶者居住権を遺贈するとしても

なお、遺言書に「妻に配偶者居住権を遺贈する」と書かれていても、配偶者居住権の登記がされる前に、自宅所有権を相続した子供に自宅を売却され、買主に名義変更登記がされてしまうと、買主に配偶者居住権を主張、対抗できなくなります。

要は、登記した早い者勝ちになってしまうのです。

登記を先にした新しい所有者に立ち退きを要求された場合、その要求を飲まざるを得ません。

そのため、あらかじめ配偶者居住権の仮登記をしておき、権利を保全しておくことが将来のリスクヘッジとして効果的です。

4.まとめ

配偶者居住権の登記がされないと、第三者には権利を主張できません。

場合によっては争いに発展するかもしれません。

そうなってくると、慣れ親しんだ土地、住み慣れた家に平穏に住むことはできないでしょう。

そこで、その不安を軽減、解消するためには、配偶者居住権の仮登記により、配偶者居住権を保全しておくことが有効な手法になってきます。

夫は、自分の死後も、妻に安心して自宅に住んでもらえるように、生前から対策をしておくことが重要になってきます。

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