将来が心配なら夫の生前に！配偶者居住権の仮登記

配偶者居住権の制度が令和２年４月１日よりスタートしました。

この配偶者居住権、

・遺言

・遺産分割

・死因贈与

によって取得できます。

 

詳しくは＜配偶者はそのまま住み続けられる？配偶者居住権とは＞

 

配偶者居住権は登記をすることによって第三者に権利を主張対抗することができます。

登記は建物所有権者との共同で申請しますが、その所有権者が協力してくれない場合は。

以下では、配偶者がそのような事態に陥って不利益を受けないための方法を解説します。

１．配偶者居住権の設定登記に協力してくれない場合

配偶者居住権の登記は、建物の所有権を取得した相続人（子が一般的でしょう）との共同申請によります。

そして、この配偶者居住権は、登記をしなければ建物を取得した「第三者」に対抗することができません。

 

詳しくは＜配偶者居住権の登記はどうやる？配偶者居住権の登記のポイント＞

 

ただ、「遺言」や「死因贈与」で配偶者居住権を取得した場合、他の相続人との合意によって配偶者居住権を取得したわけではないため、その相続人が登記に協力してくれない可能性があります（建物所有権者は配偶者居住権設定の登記義務は負いますが、それと登記に協力してくれるかどうかは、別問題です）。

また、遺言を残していない中で夫が死亡した場合、妻が配偶者居住権を設定するには、相続人全員での遺産分割による合意が必要になります。

しかし、他の共同相続人（子など）が相続した自宅を売却したい、と言っている。

配偶者居住権の設定登記をすると売却が困難になるため、相続人から反対意見が出ることが容易に想像できます。

これでは、妻は住み慣れた家に住み続けられない。

そこで、配偶者としては夫の生前に、配偶者居住権という権利を登記上、保全しておくができれば、

「夫の死後、自宅にそのまま住むことができないのではないか・・・」

「子が登記に協力してくれないかも・・・」

といった不安をある程度、解消することができます。

２．死因贈与契約による配偶者居住権の仮登記

ではどうするか。

配偶者としては生前の対策が重要になってきますが、有効な策の１つとして、夫の生前に夫と妻で、死因贈与契約により配偶者居住権を設定します。

夫が死亡したら配偶者居住権を設定する、という契約です。

ただ、これだけでは安心できません。

上述のとおり、建物を相続した相続人が、登記に協力してくれないかもしれません。

そこで、死因贈与契約とあわせて、「始期付配偶者居住権設定の仮登記」をしておきます。

仮登記とは、登記の予約のようなものです。

夫が死亡したら、配偶者居住権の効力が発生するが、それまでは配偶者居住権の権利を保全しておくために、夫の生前にあらかじめ自宅に配偶者居住権の仮登記をしておくのです。

この仮登記をしておけば、将来、夫が死亡した後、配偶者居住権の本登記をすることにより、配偶者居住権を第三者に対抗することができます。

また、仮登記があることにより、たとえば自宅の所有権を取得した相続人（子など）が第三者に相続した自宅を売却することが事実上困難になります。

相続人が相続した自宅を売却しようとしても登記簿に配偶者居住権の仮登記が設定されていることにより、通常、買主はそのような物件を購入しません。

仮登記で配偶者居住権の登記が予約されているため、買主はなにも負担のない、まっさらな所有権を取得できないからです。

そのような不動産の購入希望者が現れることは、基本的にはありません。

したがって、念のため仮登記をしておけば、いつのまにか所有者が入れ替わってその者に立ち退きを要求される、といった事態を回避できます。

３．遺言書で配偶者居住権を遺贈するとしても

遺言書に「妻に配偶者居住権を遺贈する」と書かれていれば、配偶者は配偶者居住権を取得できます。

 

詳しくは＜遺言書にはなんて書く？配偶者居住権を遺贈する場合の遺言書の記載例＞

 

しかし、配偶者居住権の登記がされる前に、自宅所有権を相続した子供に自宅を売却されてしまい、買主に名義変更登記がされてしまうと。

遺言があるから問題ない、とはなりません。

相続法の改正により、遺言は万能、ではなくなりました。

 

詳しくは＜早い者勝ち？遺言で不動産を相続したのに相続登記をしていないと・・・＞

 

買主に配偶者居住権を主張、対抗しようとしても、登記した早い者勝ち、となるため、先に所有権の登記をした買主が優先してしまう。

配偶者居住権を主張しても、対抗できなくなります。

登記を先にした新しい所有者に立ち退きを要求された場合、その要求を飲まざるを得ません。

そのため、あらかじめ配偶者居住権の仮登記をしておき、権利を保全しておくことが将来のリスクヘッジとして効果的です。

４．まとめ

配偶者居住権は、その設定登記がされないと第三者に権利を主張することができません。

場合によっては争いに発展するかもしれません。

そうなってくると、慣れ親しんだ土地、住み慣れた家に平穏に住むことはできないでしょう。

そこで、その不安を軽減、解消するためには、夫の生前に死因贈与契約により妻に配偶者居住権を与え、あわせて配偶者居住権の仮登記をしておくことで権利を保全しておくことが可能となります。

夫は、自分の死後も、妻に安心して自宅に住んでもらえるように、生前から対策をしておくことが重要になってきます。