相続による名義変更登記の際に権利書は必要か？

１．権利書（権利証）とは

土地や建物を登記すると、新たな登記名義人に権利書（権利証）が発行されます。

いまでは登記識別情報通知書と呼ばれていますが、権利書（権利証）と呼んだ方がしっくりくる、馴染みがあるのではないでしょうか。

この権利書を所持している者がその不動産の真実の所有者である、ということの強い証明にもなります。

とても重要な書面なので、貸金庫に保管される方もいるくらいです。

売却や贈与をする場合にはこの権利書を法務局に提出することになります。名義を変える場合に必要となるのです。

この権利書がちゃんと提出されたということは、真実の所有者が、売却なり贈与なりをする意思が本当にあるのだと法務局が判断することができます。

そして、印鑑証明書など他の添付書面とともに慎重に審査され、その結果、問題が無ければ名義が買主や受贈者に変更されるのです。

勝手に、簡単に名義変更ができるとなると大変なことになってしまうので、名義変更の際には権利書の提出が義務付けられています。

２．相続登記に際し権利書は必要か

この権利書、売買や贈与などと同様に相続登記の際にも必要になるのでしょうか。

相続登記も相続を原因として被相続人から相続人に名義が変更する場面です。

しかし、売買や贈与の場合とは異なり、相続登記の際には権利書は必要ありません。

売買による名義変更登記であれば買主と売主、贈与による名義変更登記であれば贈与者と受贈者が共同で登記申請します。

共同で申請することによって、現在の所有者の売却や贈与の意思を確認するのです。

その際に所有者しか持ちえない権利書の提出が必要となり、権利書で本人確認をします。

一方、相続登記は単独申請といって、不動産を取得する相続人だけで申請することになります。

名義人である被相続人はすでに死亡しているため、売買などと異なり、その者の意思を確認する必要もありませんし、できるはずもありません。

権利書で意思確認する必要がないため、権利書も不要なのです。

また、仮に必要だとすると、相続人は権利書を探さなければなりません。

相続人はその保管場所を知らないことが普通であり、名義人本人はすでに亡くなっているため聞くこともできません。

「発見できないから名義変更ができない」といったことにもなりますので、相続登記の際に権利書をつける必要はありません。

３．例外として必要となる場合もある

例外的に相続登記の際に権利書が必要となるケースあります。

それは、住民票の除票や戸籍の附票が保管期間満了で提出できない場合です。

まず、相続登記には住民票の除票（もしくは戸籍の附票）を提出します。そこには被相続人の最後の住所地が書かれています。

なぜ最後の住所を確認するのかというと、法務局は今回死亡した人がその不動産の登記名義人であるということを、権利書で確認するのではなく、住民票の氏名と住所で確認するのです（ほかに戸籍謄本でも確認します）。

しかし、住民票の除票などは、保管期間満了で廃棄処分されている場合があります。

 

廃棄処分について詳しくは＜廃棄処分される？除籍謄本や住民票の除票の保管期間＞

 

こうなると、最後の住所地を確認、証明することができません。

つまり、登記上の住所と、住民票の除票の住所を一致させるための照合ができないのです。

申請を調査する法務局としては、「今回死亡した人と、登記上の人は同姓だけど、同姓というだけで別人なのではないか」と判断してしまうのです。

家族が「ここが最後の住所地だ」と言ってももちろんダメで、ちゃんとした書面で証明する必要があるのです。

ここで出てくるのが権利書です。

住民票の除票や戸籍の附票などが廃棄処分されたために最後の住所を証明できなくても、それらの書面の代わりに権利書をつけることにより、法務局は相続による名義変更登記を受け付けてくれます（ただし、法務局よって扱いが異なる場合もあるため、事前確認は必須です）。

通常、権利書は所有者本人しか持っていないものなので、権利書があり、それが提出されているということは、たとえ最後の住所を証明できなくても、確かに今回死亡した人物が登記上の人物である、同一人物であると認定してくれるのです。

したがって、相続登記をする際であっても権利書は重要な書面となる場合がありますので、「所有者が亡くなったからもう要らないだろう」と考えず、相続登記が完了するまでは保管しておくことをオススメします。

なお、以上は登記上の住所と本籍地が異なることを前提としています。

登記上の住所と本籍地がまったく同じならそもそも住民票の除票の提出は不要になるため、問題となりません（登記上の住所と本籍地が同じであれば、登記名義人と亡くなった被相続人が同一人であると判断してくれるため）。

４．まとめ

相続登記の際には権利書は基本的に必要ありませんが、前述のとおり、必要となってくる場合もあります。

また、物件漏れを防ぐためには権利書をみて確認することが重要な場合もあります。

まれに自宅とその敷地は相続登記を済ませたが、道路持分を登記し忘れている、といったケースがあるからです。

権利書にはその時に取得した物件すべてが記載されていますので、重要な確認資料となり、それをもとにして物件調査をすることが有用となります。

したがって、「不動産の所有者が亡くなったから権利書もいらなくなるだろう」と安易に考えず、相続登記が完了するまで処分せずに保管しておくことをオススメします。