名義を変えたい場合、贈与にするか、売買にするか

相談事例

私の父親名義の建物があるのですが、父親が元気なうちに名義を私に移すことを検討しています。

その場合、手続きとしては何をどうすればよいのでしょうか。税金などはかかるのでしょうか。

１．名義変更には「変更するための理由」がいる

親が元気なうちに親名義の不動産を子である自分に変えておきたい、とのご相談をいただくことがあります。

まず、土地や建物の登記名義を変更（所有権移転登記といいます）するには、前提として所有権が移転する（している）原因が必要になります。

たとえば売買であったり、タダであげる贈与であったり。

相談事例のように、親名義の不動産を子である自分に移しておくといった場合、前提として売買や贈与などの所有権が移転する原因が必要となります。

この所有権移転の原因、いくつかありますが一般的な原因としては売買・贈与があげられますので、まずはこれらを検討することになるでしょう。

２．売買と贈与、どちらが有利？

登記名義を変えておきたいのであれば売買や贈与が選択肢となります。

「では、実際どちらを選択すればよいのか」

当然、ケースバイケースですが最低限、次の点に留意しておくとよいでしょう。

売買のケース

売買であれば売買契約を締結して、代金の授受、そして所有権移転登記、ということになります。

売買となるので当然ながら売買額を決める必要があります。

ただ、親子や兄弟など家族間での売買となると不動産仲介業者を入れる必要もないので値段をざっくりと決めてしまいがちです。

売買額は当事者が納得のうえ合意すればよく、それ自体何も問題はないのですが、明らかに相場よりもかけ離れた値付けは贈与と認定され贈与税が課税されるおそれがあるので要注意です。

一応、その周辺相場を把握のうえ（不動産業者に査定してもらってもよい）、売買額を決めることをオススメします。

税金面としては売主に譲渡益があれば譲渡税が課せられ、売買契約書に貼る印紙代もかかります。

なお、契約書印紙代には一定期間ですが軽減措置が取られています。詳しくは＜国税庁ホームページ＞をご確認ください。

 

買主には不動産取得税が課税され、登記をするための税金である登録免許税（一般的に買主が負担）もかかります。

贈与のケース

贈与はタダであげることなので、売買と違って譲渡金額を決める必要はありませんが、契約なので売買同様、契約書を作成しておきます。

注意点は税金です。贈与の場合は贈与を受けた者（受贈者といいます）に贈与税がかかります。

贈与税率については＜贈与税早見表と贈与税の計算方法＞もご覧ください。

 

夫婦間での贈与の場合は一定の要件を満たせば贈与税の配偶者控除の特例の適用が受けられる場合もあるので検討してもよいかもしれません。

贈与税の配偶者控除の特例について詳しくは＜夫婦間で不動産を贈与したときの贈与税は＞をご覧ください。

 

また、売買と同様に不動産取得税が課税され、登録免許税（一般的に受贈者が負担）もかかります。

３．どちらを選択すればよい？

結局どちらを選択すればよいのかですが、

・売りたいのであれば売買

・あげたいのであれば贈与

ということを前提としつつ、それぞれかかってくるであろう税金を試算のうえで判断していくのが賢明かと思います。

４．いずれも元気なうちに

売買、贈与いずれも契約なので、当事者に判断能力が備わっていることが必要です。

認知症などで判断能力を欠いている状況だと契約行為ができなくなるので、元気なうちに行動を起こすことをオススメします。

５．まとめ

不動産の登記名義を変更したいのであれば、不動産の所有権が移転する原因が必要となります。理由もなく移転はできないのです。

移転原因はいくつかありますが、売買、贈与といったものが一般的で聞いたことがあるのではないかと思います。

「どちらを選択すればよいのか分からない」

「それぞれのメリットデメリットは？」

といったことであれば専門家に相談することをオススメします。